三百万,撕裂了上海房地产市场的两个世界

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三百万,撕裂了上海房地产市场的两个世界

时间:2019-12-01本站浏览次数:429

       

    编者按:本文摘自《微讯公报》陆军(编号:镇交楼0426)。作者:陆军队,授权转载。事实上,任何行业一旦你接触到太多的信息相似或者你作为一个从业者太根深蒂固的轨道,都会有自己的认知偏见,事实上,房地产轨道也有这个问题。我们每天都看到各种各样的房地产公告,通过销售办公室的辉煌,但上海房地产市场是如何的,今天我们试图回答这个问题。一切从大数据开始。我们首先来看看2018年1月至10月该市新房和二手房的实际交易数据。通过各种爬行动物技术,我们发现,从今年10月开始,上海新建房屋的总数量是45031,而二手房的总数量是136782。新房和二手房的比例几乎是1:3。换句话说,几乎75%的买家选择购买二手房。也就是说,我们觉得高调的销售在传播上本质上不是上海房地产市场,甚至也不是上海房地产市场的绝大部分。二手房市场是上海房地产市场。然后我们继续细分二手房市场。如果区分二手房的价格范围,我们发现三百万以内与三百万以上二手房的比例是85905套:50877套63%:37%。也就是说,在二手房市场,超过6个成年人将控制二手房的总价格在300万以内。因此,一个75%和一个60%可以通过加权来计算。今年,几乎一半的上海人购买了总价不到300万的房子。虽然有一些因素使得总价格更低,但是这样的总价格范围确实让我们感到意外。我们觉得在上海买房子是几百万甚至几千万美元。没有这样的预算,我们根本不能在上海买房子。从第一手房的数据也可以看出来。那些郊区的总价大约是400万。所以从某种程度上说,今年的上海房地产市场,二手房和一手房已经完全分割,而绝大多数的主要购房者,仍然徘徊在总价300万的范围内。我不知道降级消费是不是资金不足,但真实的数据使我们意识到,绝对庞大的客户可能感觉与销售办公室的运营商不一样。真正的三百万套二手房是什么样的?我们以认真、真实的态度,派出了有真正好房子的肉体团队,现场找你。我们选择了三个部分同时进行实地研究。它们是普陀桃浦、闵行新庄南广场和浦东陆家嘴。从这三个部分的能量水平我们可以清楚地感觉到,它们是层层递进的,基本上可以满足大多数人的不同购买需求。考虑到大多数办公人员的实际交通需求,选择居住区的原则是选择地铁1.5公里以内的热门居住区。我们在普陀桃浦的第一站是普陀桃浦的紫藤花园社区。本区建于1995年,略显陈旧,无电梯房间,主要供应面积约55-60平方米,平均价格为3820万,总高度为6层。这个地区的总价格从230万到280万不等。虽然它有属性,但实际上也是空的。人们出入都很自由,离地铁站近1.2公里。没有停车位,汽车基本上是随机停车的,所以停车要靠运气。停车费每月150元。社区的走廊上到处都是杂物。住宅单元基本上是一间朝南的房间,另一间朝北的卧室,整体清洁还是干净的。户型一般,因为面积比较小,厨房和餐厅都在一起,房东想从小学取代孩子的需要,想换三个房间,有独立学习,这样孩子就可以安全地学习。新庄南广场的下一站是闵行新庄南广场。板块靠近区政府,整体资源集中,人员流动良好。但如果预算只有300万,那么二手房选区就不多,住房资源基本上集中在水清村和水清三丰两个区。住宅面积是非电梯房,主要供应面积为54-56平方米,平均价格为4630万元。从房子的年代来看,水清村与普陀的桃浦板块很相似。它建于95年左右。幼儿园和初中是本区的重点,小学比较普遍。因为政府刚刚在这个地区做了漂亮的宅基地活动,均匀地粉刷了外墙,清洁了走廊,所以看起来很干净。大多数公寓比较穷,虽然有两间房,但是目前可利用的资源基本上只能实现朝南,装修非常普遍。房子的主人是一对40岁的夫妇,房子还没有整理好,卖得比较差,看了之后基本的购买冲动。傍晚,浦东陆家嘴东昌路段来到浦东陆家嘴东昌路段。在这个圈子的顶端,还有300万元的预算。但是,主流地区基本集中于30-40平方米,平均价格约70000元,一间房一厅基本建于87年间,二手房主要集中于东南新村、兰源区、东源二村。由于历史悠久,居住区外立面比较古老。因为离陆家嘴很近,所以在这里你可以真正感受到两个不同的世界——外面金融中心的成熟人间天堂,里面破败不堪的社区不堪直视,菜场直接位于社区内,人们进出出混乱。住宅区也是没有物业的,在早期没有规划的停车位,因为它位于中心,停车位很小,先到先得,停车位很紧。从厨房的布局和陈列也可以看到,你可以感觉到,如果没有超过30年的信息,真的无法沉淀这种油腻的效果。从户型上看,大多数家庭都建得很差,基本上只有一个房间。如果你想买二手房,装修一定要重新设计,最大的优势是学区,小学和初中都很好。经过一天的现场踩踏和研究,最直观的感觉就是小区的物业管理并不完善,人员出入混乱,小区的整体环境一般,户型设计也很一般,但周围的商业氛围和环境。很好。这可能是我们城市的感觉。这或许不是特别客观,但已经足够真实了。正如你所看到的,在上海的二手房选择范围内,无论在什么地点,它都可以解决最基本的住宿问题,但是很难谈论生活,甚至有点质量感。我和我的小伙伴说,在这样的社区里,我可能不想待在家里一会,除了吃饭或睡觉。这就是现状。我不想过得好,但是对于这样的购买力,二手市场可以提供这样的产品。好吧,不过就这些?也许,但这种逻辑会陷入另一种认知偏见,即,很多人认为我只有300万,所以第一手房买不起,只能买二手房,而二手中介推荐这样的产品,所以我们只能这样生活。的确,上海三百万元的总价没有多少选择,但这并不意味着没有,三百万的你们还是有自己的选择相比二手房,在整体住宅设计上会更加合理和紧凑,现在90平方米以下的三间房很常见,有的地方会规划80平方米。公尺两室公寓,伴随面积压缩,住房。总价格也得到了一定程度的控制。但是对于这些第一手房,它们肯定位于偏远地区,所以对于你来说,还有两种选择:在城市地区住宿和住在郊区。不是更好,而是值得权衡和比较。简单地说,即使你处于上海房地产市场的底部,你仍然有权利选择。04。通过将上海300万预算的二手房实际交易数据与现场践踏两个维度进行比较,有几种直观的感觉可以与大家分享:1。市场上的主流供应仍然集中在二手房市场。三百万个二手房区占二手房市场交易总量的60%。如果我们看一下总价部分,大约100万的首付占上海急需家庭登机车的最大数量。对于许多非土著人来说,来到一线城市寻找未来,其实国内支持资源并不多,只能靠自己努力奋斗,对于这部分人来说,通过两个家庭的支持,可以节省多达100万的首付,其实已经非常困难了。当然,如果您购买二手房,考虑到预算,您需要先计算税金和中介费到总价格,也就是大约100000-15万,也就是说,房屋的实际总购买价格应该小于285万。二手主流产品的供应量在2300万元以内,非常差,几乎没有可供选择的优质建筑。三百万以下的二手住房资源一般集中在94-96岁到85-89岁之间。社区环境建设历史悠久,不值得期待。四周的邻居大多是老人,生活比较悠闲,家居设计一般,对于现在很多新建筑物都备受推崇的俱乐部、游泳比赛、客房服务等,真的没必要去想,因为它太远了。买这样一座楼只是为了生存,不是为了生活。三。质量较好的第一手房,其实也有,但在面积上有取舍。与上述旧二手住宅区相比,新建筑的优缺点是明显的。其优势在于大部分为品牌开发商,居住区环境较好,户型优化,空间利用率相对较大。缺点是它位于郊区之外,远离核心地区。的确,没有完美的社区。在价格、质量和地点之间,如果你的预算少于300万,你会如何选择?欢迎您在留言区留言,表达您的观点。




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